2018年3月，廣東省物資產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱物產(chǎn)公司或轉(zhuǎn)讓方）所持廣東廣物房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱廣物地產(chǎn)）45%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)項目，經(jīng)南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡稱南方產(chǎn)權(quán)）組織，在廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡稱聯(lián)合產(chǎn)權(quán)）公開掛牌轉(zhuǎn)讓。項目的網(wǎng)絡(luò)競價環(huán)節(jié)歷經(jīng)15小時497輪報價，最后由標(biāo)的企業(yè)原股東行使優(yōu)先購買權(quán)成為最終受讓方，成交價格達(dá)510248萬元，這場備受地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的廣物地產(chǎn)股權(quán)之戰(zhàn)隨之塵埃落定。本次轉(zhuǎn)讓成為南方產(chǎn)權(quán)近年來國資產(chǎn)權(quán)交易競拍次數(shù)最多、歷時最長的項目。

一、項目背景

廣物地產(chǎn)是廣東省國資委監(jiān)管企業(yè)廣東省廣物控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱廣物控股）的三級子企業(yè)，是一家專注房地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)，主要經(jīng)營住宅房地產(chǎn)、商業(yè)及辦公寫字樓物業(yè)開發(fā)。廣物地產(chǎn)業(yè)務(wù)植根廣州、深耕海南、輻射泛珠三角區(qū)域，土地儲備面積超過1000萬平方米。經(jīng)過多年努力，廣物地產(chǎn)已成長為一家成熟且專業(yè)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)，被業(yè)界譽(yù)為“起步最短、發(fā)展最快、功能最齊、潛力最大”。

受近年房地產(chǎn)政策調(diào)控、地產(chǎn)市場急劇變動、行業(yè)資金監(jiān)管進(jìn)一步趨緊等宏觀環(huán)境因素影響，廣物地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑，整體融資環(huán)境不容樂觀，企業(yè)后續(xù)發(fā)展需要更強(qiáng)有力的支持。同時，廣物控股為廣物地產(chǎn)約37億元債務(wù)提供了融資擔(dān)保，承擔(dān)了較大的金融風(fēng)險，國有資產(chǎn)保值增值壓力較大。根據(jù)《中共廣東省委、廣東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革的意見》《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于深化省屬國有企業(yè)改革的實施方案》《省屬國有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化方案》等系列文件的精神，調(diào)整國有資本布局結(jié)構(gòu)、做強(qiáng)做優(yōu)國有企業(yè)、增強(qiáng)企業(yè)活力成為國企改革的重中之重。為響應(yīng)廣東省委省政府、省國資委關(guān)于國企主業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略部署，實現(xiàn)混合所有制下國有資本在充分競爭領(lǐng)域的長遠(yuǎn)發(fā)展，廣物控股研究決定有序退出傳統(tǒng)住宅類房地產(chǎn)領(lǐng)域，啟動廣物地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。

二、項目操作

（一）“嚴(yán)”守細(xì)節(jié)，細(xì)致專業(yè)服務(wù)

1全面梳理，風(fēng)險防控不留死角

早在項目接洽初期，南方產(chǎn)權(quán)就成立專項工作小組與轉(zhuǎn)讓方對接，小組成員覆蓋交易、法務(wù)風(fēng)控、信息技術(shù)等方向，務(wù)求在每個交易細(xì)節(jié)全方位思考，給予轉(zhuǎn)讓方更多專業(yè)意見。同時，專項工作小組對項目的重點和難點進(jìn)行了梳理，針對原股東部分股權(quán)被查封、標(biāo)的轉(zhuǎn)讓形式、廣物控股擔(dān)保責(zé)任解除、原股東優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)方式、重大瑕疵披露等關(guān)鍵風(fēng)險點，逐一分析、細(xì)化，抓住工作重點，有效提高工作效率。

2精心安排，盡調(diào)服務(wù)細(xì)致入微

廣物地產(chǎn)成立至今，擁有全資或控股子公司共60多家，涉及的盡調(diào)資料繁多，這增加了項目盡職調(diào)查工作的難度。南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方對提供的盡調(diào)資料進(jìn)行分類整理，并建議轉(zhuǎn)讓方同時提供紙質(zhì)及電子文檔材料，以便意向受讓方進(jìn)行查閱。此外，南方產(chǎn)權(quán)還專門為意向受讓方提供盡調(diào)場地、辦理盡調(diào)保密手續(xù)，并派專職人員留守現(xiàn)場為意向受讓方答疑，發(fā)現(xiàn)不清晰的地方及時向轉(zhuǎn)讓方反饋，落實具體情況。

（二）“巧”設(shè)方案，實現(xiàn)各方共贏

1有效提高優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)效率，保障項目充分競價

一是原股東優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予原股東的權(quán)利，優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)時間對整個交易能否順利完成有重大影響。鑒于廣物地產(chǎn)原股東不放棄優(yōu)先購買權(quán)，南方產(chǎn)權(quán)在與轉(zhuǎn)讓方溝通討論并綜合考慮各方因素后，建議轉(zhuǎn)讓方與各原股東提前充分溝通，就優(yōu)先購買權(quán)的行權(quán)時間進(jìn)行共同決策，形成一致意見；盡可能縮短通知、傳遞、回復(fù)等后續(xù)行權(quán)環(huán)節(jié)，加快推進(jìn)交易進(jìn)程。廣物地產(chǎn)于2018年2月9日召開了股東會，并經(jīng)決議通過，約定本次交易優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)時間為：①如形成競價，應(yīng)在競價活動結(jié)束次日起5個工作日內(nèi)，以書面方式確認(rèn)是否行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)；②如采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，應(yīng)在出具通知書次日起5個工作日內(nèi)，以書面方式確認(rèn)是否行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。如未在約定時間內(nèi)行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

二是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（四）》的規(guī)定，適用《公司法》第七十一條第二款、第三款或者第七十二條規(guī)定的“書面通知”“通知”“同等條件”時，可以參照產(chǎn)權(quán)交易場所的交易規(guī)則。為此，南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方根據(jù)廣物地產(chǎn)股東會決議設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)方式，并在轉(zhuǎn)讓信息披露中做詳細(xì)公告：“轉(zhuǎn)讓方將合格意向受讓方在網(wǎng)絡(luò)競價系統(tǒng)當(dāng)中的最高受讓報價書面告知原股東，征詢原股東是否行使優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)有關(guān)約定，原股東應(yīng)在轉(zhuǎn)讓方出具征詢函次日起5個工作日內(nèi)以書面方式確認(rèn)是否行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”。在受讓報名環(huán)節(jié)，要求意向受讓方對信息披露內(nèi)容、相關(guān)交易制度等進(jìn)行書面確認(rèn)，確保交易各方清楚知曉整套交易流程及相關(guān)規(guī)則，降低后續(xù)糾紛風(fēng)險。

三是為最大限度發(fā)現(xiàn)市場價值、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，本次交易采用“自由競價+限時競價”的網(wǎng)絡(luò)競價方式。同時，鑒于給予非原股東競買人充分報價的機(jī)會，競價中特別設(shè)置了“追加報價”環(huán)節(jié)，具體操作方式如下：限時競價階段結(jié)束、產(chǎn)生非原股東最高報價競買人后，競價系統(tǒng)立即進(jìn)入追加報價環(huán)節(jié)；非原股東最高報價競買人在該環(huán)節(jié)擁有一次提高報價機(jī)會，加價幅度不受限制，報價時限為5分鐘；非原股東最高報價競買人在追加報價環(huán)節(jié)中的最終報價視為本次網(wǎng)絡(luò)競價的最高受讓報價。經(jīng)非原股東最高報價方確認(rèn)后，轉(zhuǎn)讓方將該報價書面告知原股東，征詢原股東是否行使優(yōu)先購買權(quán)。

2梳理債權(quán)債務(wù)關(guān)系，解除融資擔(dān)保責(zé)任

鑒于廣物地產(chǎn)所處房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系較復(fù)雜，既涉及擔(dān)保類型的或有負(fù)債，也涉及以資管計劃為通道的債權(quán)債務(wù)投資。同時，廣物控股為標(biāo)的企業(yè)及其對外投資公司的銀行貸款和其他融資行為提供了約37億元的擔(dān)保，房地產(chǎn)融資擔(dān)保風(fēng)險較高。南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方厘清債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并在轉(zhuǎn)讓方案中設(shè)置了對相關(guān)金融債權(quán)債務(wù)及擔(dān)保的承接義務(wù)。具體包括：受讓方須以承諾保本保息的方式，承接相關(guān)資管計劃的劣后級份額（原為廣物控股持有，屬于間接擔(dān)保的資金）；受讓方須在簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》后受讓相關(guān)資管計劃的優(yōu)先級份額（原為第一創(chuàng)業(yè)公司持有，屬于標(biāo)的企業(yè)的債務(wù)），并提供三份無條件不可撤銷銀行履約保函（合計金額不低于65億元），同時解除廣物控股的相關(guān)債務(wù)；廣物地產(chǎn)涉及的韶關(guān)“三舊”改造項目的未分配利潤作為債權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給受讓方。

3多渠道重點推薦，實現(xiàn)國有資產(chǎn)大幅度溢價

項目推進(jìn)期間，南方產(chǎn)權(quán)通過預(yù)披露、網(wǎng)站平臺、廣告橫幅、會員渠道、微信平臺、投資者信息平臺等方式對項目進(jìn)行線上線下重點推介，吸引了眾多房地產(chǎn)業(yè)投資者的關(guān)注。通過廣泛的市場發(fā)動，最終征集到碧桂園、保利、陽光城、卓越集團(tuán)等國內(nèi)多家龍頭房企參與競價。該項目競價活動于2018年3月16日上午10時開始，轉(zhuǎn)讓底價為357548萬元，歷經(jīng)15小時，最終報價為510248萬元，項目溢價率達(dá)427%。

三、項目啟示

廣物地產(chǎn)股權(quán)債權(quán)的順利轉(zhuǎn)讓，為新時代國有資本深入推進(jìn)改革、退出非主營業(yè)務(wù)、實現(xiàn)結(jié)構(gòu)布局調(diào)整提供又一成功案例。從項目引進(jìn)、準(zhǔn)備、掛牌到最終的競價成交，我們得到以下啟示：

一是依法合規(guī)保障原股東優(yōu)先購買權(quán)，充分披露行權(quán)方式，尊重非優(yōu)先購買權(quán)競買人報價權(quán)。在本次交易中，優(yōu)先購買權(quán)的行權(quán)時間、方式由各股東自行決策并完整全面予以公告。在符合法律規(guī)定前提下，操作更加靈活，大幅提高行權(quán)效率，為項目順利推進(jìn)奠定了良好基礎(chǔ)。通過網(wǎng)絡(luò)競價中特設(shè)“追加報價”，保障項目充分競價，有效提高競價增值率。兼顧各方利益訴求，實現(xiàn)國資最大化增值，進(jìn)一步發(fā)揮市場的資源配置作用。

二是產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)是國企國資優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)、提升企業(yè)競爭力的主要平臺。交易前，轉(zhuǎn)讓方的股東（廣物控股）為廣物地產(chǎn)及其對外投資公司的銀行貸款和其他融資行為提供了約37億元的擔(dān)保，承擔(dān)著較大金融風(fēng)險。通過本項目的掛牌轉(zhuǎn)讓，廣物控股及物產(chǎn)公司成功剝離原有擔(dān)保責(zé)任、轉(zhuǎn)移或有金融風(fēng)險，大大降低了企業(yè)杠桿率，企業(yè)資債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。通過“瘦身健體”獲得更健康的“體魄”，進(jìn)一步提升國有企業(yè)競爭力，實現(xiàn)“降杠桿、保增長、促發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級提供“催化劑”，為企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供“助推器”。

三是作為中國資本市場的重要組成部分，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)是推進(jìn)國企國資改革的重要渠道。物產(chǎn)公司在2007年以450萬元的價格投資廣物地產(chǎn)，通過本次公開交易，回收資金510248萬元，股權(quán)投資回報率達(dá)到1100多倍；廣物控股及物產(chǎn)公司的現(xiàn)金流得到極大提升，成功實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的最大化增值。

根據(jù)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》（中發(fā)〔2015〕22號）的精神，產(chǎn)權(quán)交易市場的資本市場屬性正式在國家頂層設(shè)計層面得以確立，這為產(chǎn)權(quán)交易市場指明了發(fā)展方向。在國家大力推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時代背景下，隨著國企國資改革的深入推進(jìn)，產(chǎn)權(quán)交易資本市場作為與證券市場并列的資本市場重要組成部分，其交易內(nèi)容日益多元化，投融資服務(wù)能力不斷提升；將充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、市場融資、資產(chǎn)配置三大功能，持續(xù)為國有資本布局的優(yōu)化調(diào)整、做優(yōu)做強(qiáng)國有企業(yè)提供全方位和強(qiáng)有力的支撐，為國企國資高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展保駕護(hù)航。