一、背景介紹

出租方：志誠動力科技（杭州）有限公司（以下簡稱志誠公司），因缺少建設(shè)資金且無法通過其他方式融資，擬將自有待建房產(chǎn)通過出租預收20年租金，以租賃業(yè)務(wù)模式融資。

因本次出租標的租金金額較大（租金達2200萬元）且出租標的情況較為復雜，項目屬《浙江省省屬國有企業(yè)重大資產(chǎn)處置監(jiān)督管理暫行辦法》（浙國資發(fā)〔2013〕7號）進場交易業(yè)務(wù)范圍，出租方尋求浙江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司（以下簡稱浙交所）助力掛牌招租。

為貫徹浙江省委省政府和浙江省國資委深化國企改革新要求，助力國有企業(yè)多方式融資,浙交所承接項目后，多次與出租方溝通并幫助擬定實施方案。

二、操作難點

浙交所承接項目后高度重視，對出租標的現(xiàn)狀進行分析，在方案設(shè)計階段發(fā)現(xiàn)以下難點：

1出租標的建筑工程施工許可證已過期且尚未開工

出租標的為待建房產(chǎn)，因政府部門原因，未能開工建設(shè)，施工許可證已過期。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》的有關(guān)規(guī)定,為保障標的合法合規(guī)出租，浙交所及出租方在掛牌前期與政府相關(guān)部門進行溝通，解決了掛牌過程中的法律法規(guī)問題。

2出租標的交付時間不確定

因待建房產(chǎn)需補辦建筑工程施工許可證且尚未開工建設(shè)，出租標的起租時間存在不確定性。浙交所與出租方在出租方案及租賃合同中約定，以實際交付時間起算出租期限。

3承租方租金資金壓力及保障

因承租方一次性支付租金存在資金壓力，同時需保障出租方建設(shè)資金安全，浙交所與出租方商定，在出租方案及租賃合同中約定分段支付租金的方式。具體如下：租賃合同簽訂后5個工作日內(nèi),承租方支付第一期建設(shè)資金，在出租方取得建設(shè)施工許可證后的5個工作日內(nèi)支付第二期建設(shè)資金，其余款項按建筑合同進度支付，建筑物建設(shè)完成通過綜合驗收后5日內(nèi)付清全部剩余建設(shè)資金。這種支付方式在保障出租方建設(shè)資金的同時，也保護了承租方的利益，解決了承租方一次性全額支付租金的壓力。

三、方案擬定過程

出租方初步擬以待建房產(chǎn)租賃期限為競價標的，采用降低租賃期限競價方式（荷蘭式拍賣）招租。但因待建房產(chǎn)交付存在不確定性及資金支付壓力，前期雖經(jīng)多次艱難談判，均未能征集到意向客戶。

浙交所在與出租方進行充分溝通后，重新調(diào)整了出租方案。以已建房產(chǎn)為競價標的，待建房產(chǎn)總租金價格不變，以兩個標的捆綁出租的方式公開招租。

出租資產(chǎn)簡介：

杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓（標的1）：位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)益豐路129號志誠公司內(nèi)，地處文淵北路與益豐路之間，建筑面積約9768平方米，其中廠房4472平方米（層高10米）、辦公樓及附屬設(shè)施5296平方米（層高45米）。

北元M-40地塊待建房產(chǎn)（標的2）：位于浙江省杭州市江干區(qū)下沙街道，即將建設(shè)的地上建筑物以有償?shù)姆绞阶赓U，土地面積4423平方米，建筑面積14683平方米，土地使用權(quán)權(quán)證編號為杭經(jīng)國用（2014）第00028號，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，目前待建。

以部分已建房產(chǎn)（杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓300萬元/年）作為競價標的（標的1），待建房產(chǎn)（北元M-40地塊待建房產(chǎn)2200萬元，20年））作為捆綁標的（標的2）。在掛牌條件中約定，承租方報名競租標的1，必須同時承租標的2。為防止意向客戶之間串標及競價過程中的相互影響，本次交易最終采用網(wǎng)絡(luò)動態(tài)報價（網(wǎng)上報價）方式進行。

四、項目進場始末

2018年2月1日，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓和北元M-40地塊待建房產(chǎn)整體出租項目在浙交所公開掛牌。

因出租標的為杭州市市區(qū)周邊稀缺的物流工業(yè)用地，掛牌后浙交所利用投資人信息庫等多種渠道對項目進行宣傳，最終征集到3家合格意向承租方。2018年2月14日，經(jīng)69輪報價，該項目最終以杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)廠房、辦公樓（標的1）645萬元/年、北元M-40地塊待建房產(chǎn)2200萬元（20年，標的2）的價格成交。標的1溢價率達到115%。

本次出租將傳統(tǒng)租賃與融資建設(shè)租金補償相結(jié)合，即鎖定待建房產(chǎn)總租金價格，僅以已建成房產(chǎn)租金作為競價標的，通過公開競價的方式實現(xiàn)了所有出租標的租金的競價。在合法合規(guī)的情況下，做到了國有資產(chǎn)的保值增值。將待建房產(chǎn)與已建房產(chǎn)捆綁出租并最終高溢價成交，浙交所從中積累了寶貴經(jīng)驗。

五、項目啟示

1浙交所租賃業(yè)務(wù)競價模式的創(chuàng)新

本次出租項目采用了全新的競價方案和模式。無論是初步方案中的荷蘭式拍賣，還是最終版本的傳統(tǒng)租賃與融資建設(shè)租金補償相結(jié)合的模式，都突破了浙交所傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)交易的競價模式。浙交所在本項目中的成功經(jīng)驗，對租賃業(yè)務(wù)競價模式的創(chuàng)新具有積極意義。

2傳統(tǒng)租賃與融資建設(shè)租金補償相結(jié)合

本次出租項目具備一定的融資屬性，浙交所在本項目中的經(jīng)驗對產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在租賃業(yè)務(wù)中引入更多的金融屬性具有指導性和借鑒意義。

3產(chǎn)權(quán)交易市場平臺有助于出租方找到更多更優(yōu)質(zhì)的投資人

歷經(jīng)三年迅速發(fā)展，浙交所租賃平臺初具規(guī)模。2015年掛牌63宗（成交40宗），成交額809538611萬元；2016年掛牌277宗（成交119宗），成交額983284807萬元；2017年掛牌595宗（成交417宗），成交額1433662712萬元。

本項目掛牌前期，出租方與多家意向方多次溝通均未能形成合作意向。項目掛牌后，通過浙交所平臺征集到了更多可靠的意向方，并最終促成了本項目的高溢價成交。本項目的高溢價成交，充分體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)交易市場的價值發(fā)現(xiàn)功能，有效保障了國有資產(chǎn)的保值增值。

4重大租賃業(yè)務(wù)規(guī)范進場

租賃權(quán)交易是否屬于32號令中規(guī)定的重大資產(chǎn)，目前在產(chǎn)權(quán)交易市場存在爭議，國有企業(yè)對于大型租賃業(yè)務(wù)通常采用自行招標模式征集承租方。但是，通過本項目的高溢價成交不難發(fā)現(xiàn)，國有企業(yè)重大租賃業(yè)務(wù)進產(chǎn)權(quán)交易市場掛牌交易存在必要性。

租賃業(yè)務(wù)因持續(xù)性及方案設(shè)計的特性，對傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)交易市場的業(yè)務(wù)模式提出了挑戰(zhàn)，需要產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)投入更多的精力應對。相信未來租賃業(yè)務(wù)必然成為產(chǎn)權(quán)交易市場中重要的業(yè)務(wù)板塊。